Tanah, bangunan, dan rumah merupakan aset properti investasi yang menjanjikan dalam jangka panjang. Hal inilah yang membuat orang tertarik untuk membelinya sebagai instrumen investasi yang mereka miliki. Meski begitu, banyak orang awam yang belum tahu apa itu akta jual beli (AJB).
Padahal, salah satu dokumen yang harus kamu urus sesudah melakukan transaksi jual beli properti adalah akta tersebut. Lantas, sebenarnya apa itu AJB?
Nah, untukmu yang berencana membeli properti dalam waktu dekat atau tertarik ingin tahu lebih banyak seputar dokumen tersebut, simak informasi selengkapnya di bawah ini!
Daftar ISI
Pengertian Akta Jual Beli
Secara umum, akta jual beli adalah dokumen yang otentik, yang menjadi bukti aktivitas jual beli dan peralihan hak atas tanah, bangunan, maupun hunian yang legal dan sah. Agar bisa mendapatkan dokumen ini, tentu kamu tidak bisa membuatnya sendiri.
Sebab, AJB ini hanya bisa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jadi, baik dari awal proses hingga penandatanganan dokumen, semuanya harus dilakukan dan didampingi oleh PPAT.
Adapun tujuan dari pembuatan AJB properti sendiri adalah untuk membuktikan adanya transaksi jual beli dan peralihan hak atas properti secara sah di mata hukum.
Dengan kata lain, akta jual beli ini dibutuhkan ketika kamu ingin mengubah barang yang dibeli atau dijual. Tentu kamu sudah paham bahwa pembelian properti adalah hal yang berharga. Oleh karena itulah, proses transaksinya tidak bisa disamakan dengan nilai jual beli yang lebih rendah.
Hal ini karena pada realitanya, banyak terjadi kasus pidana, seperti penipuan transaksi jual beli properti yang pada akhirnya dapat merugikan salah satu pihak.
Jadi, adanya dokumen ini dapat berperan penting bagi pihak penjual untuk memastikan bahwa proses pembayaran pembeli telah sesuai dengan kontrak aslinya.
Fungsi Akta Jual Beli
Sebagai salah satu dokumen penting dalam aset kepemilikan properti, tentu saja akta jual beli ini memiliki banyak fungsi yang wajib kamu ketahui, seperti berikut:
1. Sebagai Alat Bukti yang Sah
Salah satu fungsi AJB adalah sebagai alat bukti yang sah dari transaksi jual beli properti yang telah dilakukan oleh kedua belah pihak.
Karena, umumnya dokumen ini berisikan identitas pihak-pihak yang melakukan transaksi, tanggal transaksi, nominal transaksi, spesifikasi properti, ketentuan-ketentuan, kop surat PPAT, hingga tanda tangan basah sebagai bukti kesepakatan kedua belah pihak.
2. Sebagai Alat Bukti Hukum
Fungsi akta jual beli properti yang selanjutnya adalah sebagai alat bukti hukum yang bisa dibawa ke pengadilan. Hal ini biasanya dilakukan ketika salah satu pihak diketahui tidak memenuhi kewajiban berdasarkan pada perjanjian sebelumnya, yang tercantum pada AJB.
Misalnya, pembeli tidak membayar harga properti sesuai nominal yang ada di AJB, penjual menjual properti ke pihak lain, dll. Jika hal tersebut kamu alami, maka dokumen ini dapat menjadi bukti kasus dalam menghukum salah satu pihak tersebut.
Selain itu, AJB properti inilah yang akan memberikan perlindungan hukum sehingga kamu tidak perlu merasa khawatir ketika melakukan transaksi besar.
Selanjutnya, AJB properti juga berfungsi untuk membuktikan bahwa pihak penjual dan pembeli sudah memenuhi setiap hak dan kewajibannya berdasarkan pada peraturan yang berlaku.
Tentu saja bukti hukum ini bisa menjadi pedoman, baik itu bagi penjual maupun pembeli. Oleh karena itu, sangat penting untuk menyertakan dokumen ini dalam transaksi jual beli.
Syarat Membuat Akta Jual Beli
Di Indonesia, syarat pembuatan akta jual beli properti sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Melalui peraturan tersebut, tepatnya dalam Pasal 1 ayat 1, disebutkan bahwa pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur.
Oleh karena itulah, dalam proses pembuatannya terdapat sejumlah syarat yang kamu harus penuhi, baik sebagai pihak penjual maupun pembeli, seperti berikut:
1. Syarat untuk Pihak Penjual
- Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga.
- Fotokopi Surat Nikah, apabila sudah berkeluarga.
- Sertifikat Tanah asli.
- Bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS).
- Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli.
- Surat bukti pelunasan, apabila properti tersebut pernah menjadi jaminan bank.
2. Syarat untuk Pihak Pembeli
- Salinan KTP istri dan suami, jika telah menikah.
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
- Salinan Akta Nikah, apabila ada.
- Fotokopi NPWP milik pihak pembeli.
- Salinan keterangan WNI atau ganti nama, apabila ada khusus untuk WNI keturunan.
Selain persyaratan di atas, terdapat beberapa hal lain yang kamu harus penuhi sebelum mengajukan pembuatan AJB properti, antara lain:
- Bukti pemeriksaan keaslian Sertifikat Tanah yang dilakukan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi dan juga pajak jual beli oleh pihak penjual dan pembeli.
- Surat pernyataan dari pihak penjual, bahwa tanah tersebut tidak berada dalam sengketa atau tanggungan bank.
Cara Membuat Akta Jual Beli
Berikut ini adalah berbagai tahapan prosedur pembuatan AJB properti yang harus kamu lakukan:
- Apabila sudah mencapai kesepakatan jual beli dengan pihak penjual, maka bisa langsung datangi kantor PPAT setempat dengan membawa syarat dokumen yang sudah tertera di pembahasan sebelumnya.
- Nantinya, Sertifikat Tanah dan dokumen lainnya, seperti identitas pihak penjual dan pembeli serta bukti pembayaran PBB akan diperiksa oleh PPAT untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pajak.
- Selain itu, akan dilakukan juga pengecekan kesesuaian data teknis dan hukum, antara sertifikat dengan buku tanah di Kantor Pertanahan. Tujuannya adalah untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau menjadi jaminan bank.
- Pemeriksaan surat persetujuan penjualan dari suami dan istri (apabila sudah menikah). Jika tanah yang terjual merupakan tanah waris, maka ahli waris harus menunjukkan surat keterangan kematian. Sedangkan jika suami atau istri sudah meninggal dunia, maka anak dari pihak penjual wajib hadir dan memberikan persetujuannya.
- Setelah itu, melakukan penyerahan bukti pembayaran pajak, termasuk pajak penghasilan dan BPHTB.
- Jika semua dokumen sudah diverifikasi dan dianggap tidak masalah, maka tahap selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh semua pihak, yakni penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT setempat.
Dari proses pembuatan AJB properti di atas, kamu perlu mengingat bahwa proses tanda tangan dokumen ini sebaiknya juga dihadiri oleh pihak keluarga dekat sebagai saksi. Selain itu, kamu juga perlu mendokumentasikan setiap prosesnya dalam bentuk foto dan/atau video.
Tujuannya adalah untuk berjaga-jaga, apabila di kemudian hari terjadi masalah yang tidak kamu inginkan. Selain itu, biasanya proses pembuatan AJB tanah ini berlangsung sekitar satu bulan, apabila tidak terjadi kendala.
Biaya Pembuatan Akta Jual Beli Tanah di PPAT
Dalam proses pembuatan AJB properti, setidaknya kamu perlu menyiapkan dana sekitar 10-15% dari harga transaksi yang telah kedua pihak sepakati. Hal ini karena biaya pembuatan akta jual beli properti sangat beragam, sesuai dengan peraturan dari Kementerian ATR/BPN, yakni Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021.
Secara detail, kisaran besaran biaya pembuatan AJB properti yang dapat kamu ketahui adalah sebagai berikut:
- Nilai transaksi kurang dari Rp500.000.000,00; maka besaran biaya pembuatan akta paling banyak adalah 1%.
- Nilai transaksi Rp500.000.000,00-Rp1.000.000.000,00; maka besaran biaya pembuatan akta paling banyak adalah 0,75%.
- Nilai transaksi Rp1.000.000.000,00-Rp2.500.000.000,00; maka besaran biaya pembuatan akta properti paling banyak adalah 0,25%.
- Nilai transaksi lebih dari Rp2.500.000.000,00; maka besaran biaya pembuatan akta tanah paling banyak adalah 0,25%.
Selain ketentuan tersebut, kamu juga harus menyiapkan dana khusus untuk beberapa keperluan berikut ini:
- Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga properti yang kamu bayarkan.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah nilai tersebut kamu kurangi dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Sudah Lebih Paham tentang Akta Jual Beli Tanah?
Jadi, AJB properti merupakan dokumen penting yang harus kamu miliki saat melakukan transaksi jual beli properti. Tujuannya sudah pasti untuk memberikan perlindungan hukum yang sah dan legal atas kepemilikan aset properti tersebut.
