Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah Sederhana dan Juga Bermaterai

Ketika membeli rumah pembuatan surat perjanjian jual beli tanah adalah hal yang penting. Karena dapat menjadi bukti hukum yang kuat antara kedua belah pihak. Namun, tak semua transaksi jual beli tanah menggunakan bantuan notaris karena satu dan lain hal. 

Lalu, apakah bisa menggunakan tanda bukti transaksi sederhana? Haruskah ada materai untuk setiap surat pembelian tanah? Apakah harus melalui notaris untuk melakukan transaksi jual beli? Simak untuk melihat pembahasan lengkap mengenai dokumen penting ini, fungsi, hingga contoh dokumen sederhana maupun yang resmi!

Apa Itu Surat Perjanjian Jual Beli Tanah?

Secara umum SPJB (Surat Perjanjian Jual Beli) merupakan sebuah dokumen atau kontrak yang berisi kesepakatan terkait transaksi jual beli properti (termasuk tanah, bangunan dan lainnya). Fokus pembahasan dari dokumen perjanjian ini adalah pemindahan kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli.

Jadi, cakupannya cukup rinci, mulai dari tanggal transaksi, identitas diri (pihak 1 dan 2), informasi properti (luas, status dan lain sebagainya), nominal beli, dan lain sebagainya. Dokumen ini memiliki kekuatan hukum yang berfungsi untuk menegaskan kredibilitas jual beli antara kedua belah pihak.

Apakah SPJB dan AJB Berbeda?

Pada dasarnya, untuk menunjukkan sebuah transaksi jual beli tervalidasi hukum antara penjual dan pembeli harus memiliki sebuah dokumen perjanjian transaksi jual beli tanah. Umumnya, transaksi dalam negeri akan membutuhkan dua dokumen, yakni AJB (Akta Jual Beli) dan juga SPJB.

Secara umum, SPJB dapat Anda artikan sebagai sebuah perjanjian antara penjual dan juga pembeli yang berisi aturan, persyaratan, dan juga kesepakatan antara kedua pihak terkait transaksi. Mudahnya, SPJB adalah dokumen perjanjian yang tersepakati antara penjual dan pembeli terkait properti yang jadi pembahasan dokumen tersebut.

Lalu, untuk format sendiri biasanya AJB dari notaris menggunakan format perbankan yang memiliki aturan spesifikasi. Sedangkan untuk surat perjanjian jual beli tanah sifatnya lebih fleksibel, tergantung kesepakatan dari kedua belah pihak. Sedangkan untuk kekuatan hukum, keduanya cukup berbeda.

Karena AJB merupakan dokumen yang keluar dari notaris dan fungsi utamanya adalah alat pembuktian yang sah serta lebih kuat secara hukum. Biasanya, pembuatan AJB terjadi setelah pembayaran dan SPJB terselesaikan. Sehingga pengurusan balik nama akan bisa Anda urus setelah pengurusan AJB selesai.

Penentu Surat Perjanjian Jual Beli Tanah Berkekuatan Hukum

Agar dapat menjadikan SPJB yang Anda buat memiliki kekuatan hukum, ada beberapa ketentuan yang harus kedua belah pihak penuhi. Terutama beberapa ketentuan pada pembahasan berikut ini:

1. Mengandung Kesepakatan yang Sah Antara Kedua Belah Pihak

Ketentuan pertama adalah surat perjanjian jual beli tanah yang Anda buat harus mengandung kesepakatan dari kedua belah pihak. Baik secara aturan, syarat, dan ketentuan lainnya. Penandanya biasanya adalah tanda tangan kedua belah pihak.

Selain itu, kesepakatan dalam perjanjian ini harus kedua belah pihak buat dalam keadaan sadar dan tidak dalam tekanan apapun. Sehingga, secara isi akan lebih fleksibel dengan sifat sukarela dalam setiap pasal perjanjian yang kedua belah pihak sepakati. Kedua belah pihak juga harus memiliki salinan atas perjanjian tersebut.

2. Aturan Undang-Undang Berlaku Sebagai Acuan

Walaupun memiliki format dan isi yang lebih fleksibel dari AJB, namun dokumen SPJB harus tetap mengambil Undang-Undang sebagai acuan. Terutama pada Undang-Undang yang berlaku, yakni UU Nomor 5 yang disahkan dalam 1960 dan juga UU Nomor 4 yang disahkan pada tahun 1996.

3. Menyertakan Informasi yang Akurat dan Mendetail

Jika Anda perhatikan dalam setiap surat perjanjian jual beli tanah, selalu memiliki banyak pasal yang dibuat dengan jelas dan terperinci. Khususnya terkait informasi tanah. Seperti identitas, status kepemilikan, luas tanah, harga jual, serta persyaratan, dan ketentuan kesepakatan lainnya.

4. Terdaftar Dalam Dokumentasi Kantor Pertanahan Setempat

Walaupun tak sekuat AJB, namun SPJB juga harus Anda daftarkan ke Kantor Pertanahan Setempat. Sehingga, kekuatan hukum dalam perjanjian tersebut dapat lebih terjamin serta terdokumentasi untuk arsip kenegaraan. Hal tersebut juga akan membantu pengurusan AJB serta balik nama yang akan Anda urus nantinya.

5. Melibatkan Saksi 

Dalam pembuatan SPJB, peran saksi sebagai validator juga cukup penting. Sehingga Anda butuh melibatkan setidaknya dua saksi dari masing-masing pihak dan terlibat dalam surat tersebut. Hal tersebut juga menjadi salah satu acuan jual beli properti sesuai kaidah yang berlaku.

Apa Fungsi Surat Perjanjian Jual Beli Tanah?

Banyak orang yang meremehkan pembuatan dokumen SPJB, karena kekuatan hukumnya tak lebih baik dari AJB. Namun, jika Anda telaah secara logis dan runtut, sebenarnya dokumen ini memiliki banyak fungsi, contohnya seperti:

1. Membuktikan Kepemilikan Tanah

Selain kepemilikan dan atas nama sertifikat tanah, adanya transaksi jual beli surat perjanjian jual beli tanah menjadi bukti sah bahwa pembeli memiliki kepemilikan atas properti tersebut. Dokumen ini akan memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi pembeli jika terjadi sengketa kepemilikan di masa depan.

2. Melindungi Hak Pembeli

Dokumen SPJB juga memiliki kekuatan dan perlindungan hak pembeli. Karena dokumen ini akan memuat persyaratan-persyaratan yang harus terpenuhi antara kedua belah pihak. Sehingga, kepentingan kedua belah pihak bisa terjaga. Hal-hal penting juga akan tercakup secara detail dan terperinci.

3. Mempermudah Proses Legalisasi Kepemilikan Tanah

Lewat dokumen ini, proses pengurusan legalisasi kepemilikan tanah bisa Anda urus dengan lebih mudah dan cepat. Terutama setelah surat jual beli tanah mendapatkan tanda tangan dari kedua pihak, proses pembuatan sertifikat tanah akan lebih mudah.

4. Meningkatkan Trusted Antara Kedua Belah Pihak

Surat perjanjian jual beli tanah juga dapat meningkatkan kepercayaan antara kedua belah pihak. Sehingga proses penjualan juga akan terjadi lebih mudah, tentunya tetap harus memenuhi aturan dan ketentuan hukum.

5. Menjaga Transaksi Tetap Legal

Transaksi jual beli tanah harus Anda lakukan dengan prosedur yang benar dan sesuai dengan hukum yang berlaku. Dokumen ini juga akan menjaga transaksi tetap legal dan sah di mata hukum. Surat ini akan memastikan bahwa transaksi tidak melanggar hukum atau mengandung unsur penipuan.

Hal Penting yang Harus Anda Perhatikan

Dalam pembuatan surat perjanjian jual beli tanah, terdapat beberapa hal yang perlu Anda perhatikan, terutama seperti beberapa hal berikut ini:

1. Pastikan Status Kepemilikan Tanah yang Akan Dijual

Sebelum Anda membeli sebuah properti termasuk tanah, status kepemilikan tanah harus jelas atau bukan tanah sengketa. Penjual harus memiliki hak milik yang sah atas tanah yang akan dijual. Hal tersebut dapat Anda buktikan dengan sertifikat tanah, surat perjanjian, atau dokumen lainnya yang sah.

2. Pastikan Keabsahan Dokumen

Surat perjanjian jual beli tanah harus dibuat secara sah dan sesuai dengan hukum yang berlaku. Oleh karena itu, pihak-pihak yang terlibat harus memiliki kewenangan untuk membuat surat jual beli tanah. Bahkan setiap persyaratan dan aturan di dalamnya harus terjadi dalam keadaan sadar dan tanpa tekanan.

3. Pastikan Kesepakatan Antara Penjual Dan Pembeli

Dalam tiap pasal, kesepakatan antara penjual dan pembeli harus jelas dan disepakati oleh kedua belah pihak. Surat jual beli tanah harus memuat informasi yang lengkap dan terperinci. Terutama identitas yang valid, deskripsi tanah yang lengkap, harga pembelian, dan persyaratan lainnya yang mungkin perlu Anda cek bersama.

4. Siapkan Dokumen Pendukung atau Lampiran

Selain surat jual beli tanah, terdapat dokumen pendukung yang perlu disiapkan. Seperti fotokopi identitas penjual dan pembeli, sertifikat tanah, dan dokumen pendukung lainnya yang berkaitan dengan kepemilikan tanah.

5. Cermati Ketentuan dan Persyaratan Penting

Baik pembeli dan penjual, harus mencermati secara rinci pada beberapa persyaratan penting. Seperti status kepemilikan, tanggal pembayaran, metode pembayaran, denda sanksi, serta ketentuan dan persyaratan penting lainnya.

6. Minta Salinan Asli dan Daftarkan Dalam Kantor Pertanahan

Karena bersifat surat perjanjian, kedua belah pihak harus memiliki salinan dari dokumen utama. Selain itu, tanda tangan di surat perjanjian jual beli tanah harus lengkap, serta terdaftar dalam kantor pertanahan setempat.

7. Klausul Penting yang harus terpenuhi

Ada beberapa klausul yang juga penting dan harus terpenuhi, seperti:

• Klausul Objek Tanah: Jenis hak atas tanah, lokasi, nomor dan tanggal sertifikat tanah, nama pemilik sertifikat.
• Klausul Transaksional: Harga jual tanah, cara dan metode pembayaran, besaran DP (uang muka), biaya pelunasan PBB terakhir, pajak, biaya admin, dan lain sebagainya.
• Klausul Pernyataan dan Jaminan (oleh penjual): Objek tanah tidak terlibat sengketa, tidak sedang dijaminkan atau tergadai, bukan objek penyitaan, jaminan kerugian pada validitas pernyataan.
• Klausur Antisipasi: Terkait antisipasi sanksi untuk pelanggaran selama perjanjian dan juga jika metode jika salah satu pihak meninggal dunia.
• Klausul Syarat Penangguhan: Syarat-syarat tertentu untuk penangguhan transaksi jual beli tanah, termasuk jika sudah terpenuhi prosesi AJB seperti apa.
• Tanda Tangan dan Materai: Dokumen ini harus ditandatangani seluruh pihak terkait dengan materai pada pembeli. Tanda tangan asli pada seluruh salinan dokumen.

Bagaimana Cara Membuat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah?

Agar dapat membuat dokumen SPJB yang sah, ada beberapa langkah yang harus Anda lalui. Contohnya beberapa langkah di bawah ini:

1. Siapkan Syarat yang Harus Terpenuhi

Dalam pembuatan dokumen SPJB, hal pertama yang harus Anda lakukan adalah syarat-syarat pembuatannya. Contohnya beberapa syarat ini:

• Pembuatan disepakati antara pihak penjual maupun pembeli.
• Adanya hard dokumen yang bisa ditelaah.
• Adanya keterlibatan saksi.
• Dokumen lampiran dan pendukung.
• Materai

2. Komponen Utama SPJB Terpenuhi

Agar dapat pembuatan surat perjanjian jual beli tanah yang sah secara hukum, tiap komponen juga harus Anda sertakan dalam dokumen ini. Mulai dari: 

• Identitas diri yang lengkap dan valid.
• Tanggal pembuatan surat termasuk revisi jika ada.
• Informasi lengkap tanah (luas, batas batas, status, dan hal penting lainnya).
• Harga tertulis dalam dua bentuk yakni angka dan huruf.
• Adanya persyaratan, ketentuan, jaminan pembayaran, prosesi serah terima kepemilikan, prosesi balik nama.
• Adanya saksi yang terlibat minimal dua dari kedua belah pihak.
• Perjanjian pembagian dan kesepakatan terkait pajak jual beli serta biaya administrasi lainnya.
• Masa berlaku perjanjian SPJB hingga pelunasan dan balik nama.
• Kesepakatan mengenai penyelesaian konflik masa depan.

3. Daftarkan SPJB ke Kantor Pertanahan Setempat

Setelah dokumen mendapatkan kesempatan bersama serta telah tertandatangani bersama oleh kedua belah pihak, dokumen harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Hal tersebut juga penting untuk melakukan pengalihan hak kepemilikan tanah secara resmi.

Format Surat Perjanjian Jual Beli Tanah

Dalam pembuatannya, Anda bisa mengikuti format pembuatan berikut ini:

1. Judul: Rata tengah huruf besar

2. Pembukaan: Penjelasan mengenai isi dan tujuan pembuatan surat perjanjian, rata kiri dan terperinci.

3. Identitas kedua belah pihak: Nama, NIK, tempat tanggal lahir, pekerjaan, alamat, dan nomor telepon (opsional). Rata kiri, dalam keterangan pihak satu dan dua.

4. Isi dokumen: Pernyataan tanggal transaksi, informasi tanah terperinci dan lain sebagainya. Rata kiri.

5. Ketentuan dan Persyaratan: terjabar dalam beberapa pasar contohnya seperti:

• Pasal 1: Terkait rincian harga jual beli.
• Pasal 2: Terkait cara pembayaran.
• Pasal 3: Terkait jaminan dan saksi (lengkap dengan identitas saksi).
• Pasal 4: Prosesi penyerahan.
• Pasal 5: Prosesi serah terima dan status kepemilikan.
• Pasal 6: Prosesi balik nama.
• Pasal 7: Masa berlaku surat perjanjian.
• Pasal 8: Hal-hal penting lainnya.
• Pasal 9: Prosesi penyelesaian perselisihan konflik atau sengketa.

6. Penutup yang berisi bagian akhir surat perjanjian, serta penegas masing-masing kesepakatan bersama.

7. Tanggal dibuatnya dokumen.

8. Tanda tangan seluruh pihak terkait, tambah materai pada kolom tanda tangan pembeli.

9.  Lampiran seperti kwitansi dan dokumen pendukung lainnya.

Contoh Pembuatan Surat Perjanjian Jual Beli Tanah Sederhana

Berikut ini contoh pembuatan SPJB tanah sederhana yang bisa Anda jadikan referensi:

Contoh Pembuatan Surat Perjanjian Jual Beli Tanah Versi Notaris

Berikut ini contoh pembuatan SPJB tanah versi notaris:

Kini Anda Tahu Apa Itu Surat Perjanjian Jual Beli Tanah!

Itulah beberapa informasi penting terkait pengertian, fungsi, cara buat, dan contoh surat perjanjian jual beli tanah yang bisa Anda jadikan referensi. Lewat informasi yang lengkap dan beberapa contoh sebagai referensi, Anda bisa membuat dan mengurus SPJB resmi untuk transaksi jual beli properti yang Anda lakukan sekarang!